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非集體經濟組織購買農村房屋,什么情況下是有效的?

發布日期:2019-06-04    作者:房產律師
  (為保護當事人隱私安全及避免不必要紛爭,以下當事人姓名均為化名,如果雷同,可以我們聯系,我們將予以撤銷。)
  一、基本案情
  1.原告訴稱
  韓某訴稱:1.確認韓某與馬某1998年5月2日達成的房屋買賣協議無效;2.訴訟費用由馬某承擔。事實和理由:韓某、馬某經中間人介紹,于1998年5月2日達成房屋買賣協議。雙方約定,韓某將位于北京市通州區801號院的五間正房、四間西棚房作價25000元賣給馬某。韓某認為,馬某不是馬坊村村民,依法不可以購買本村房屋。訴前,韓某曾與馬某協商上述事宜未果。為了維護韓某的合法權益,故提起訴訟。
  2.被告辯稱
  馬某辯稱,不同意原告的訴訟請求,理由如下:原告沒有房屋的集體土地建設用地使用證以及房屋所有權證,根據土地管理法第11條規定,農民集體所有的土地由縣人民政府登記造冊、核發證書,農民集體所有的土地用于非農業建設的也是由縣級人民政府造冊、核發證書,確認建設用地使用權,原告不能提供上述房屋的權利證明。第二,原告的訴訟請求超過訴訟時效。雙方于1998年簽訂房屋買賣合同,時至今日已經有20余年,既超過了2年的訴訟時效,也超過了法律規定20年最長訴訟時效,應依法駁回原告的起訴。第三,雙方買賣合同簽訂時間為1998年5月2日,而合同法的實施生效日期為1999年10月1日,雙方在簽訂買賣合同時合同法尚未生效實施,雙方簽訂的買賣合同在當時沒有違反任何法律強制性規定,根據法不溯及既往原則,原告的訴訟請求沒有法律依據。綜上,原告的起訴嚴重違背誠實信用原則,沒有事實與法律依據,請求法院駁回原告全部訴訟請求。
  二、法院查明
  1998年5月2日,韓某與馬某簽訂房屋買賣合同《立約》一份,約定:“立約人韓某因全家戶口遷入城鎮,房產無人居住,經中人說合自愿將祖產正房五間、棚子四間、后配房一間全部出售給買房人馬某。此房作價貳萬伍仟元整,筆下交清……。”合同簽訂后,雙方依約履行了合同。
  馬某系朝陽區城鎮居民戶口。房屋坐落于北京市通州區××村,該院落的《北京市土地登記審批表》編號為:×××,登記的土地使用者為韓某。
  三、法院判決
  1.一審判決
  韓某與馬某于一九九八年五月二日簽訂的《立約》無效。
  2.二審判決
  駁回上訴,維持原判。
  四、律師點評
  房產律師靳雙權認為:
  《中華人民共和國土地管理法》(1988年修訂)第四十一條規定,城鎮非農業戶口居民建住宅,需要使用集體所有的土地的,必須經縣級人民政府批準,其用地面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準,并參照國家建設征用土地的標準支付補償費和安置補助費。該條法律明確規定城鎮非農業戶口居民使用集體所有的土地的必須經縣級人民政府批準,而馬某在購買農村房屋的同時就使用的集體所有的土地并沒有經過縣級人民政府批準,是法律所明文禁止的行為。原國家土地管理局《關于以其他形式非法轉讓土地的具體應用問題請示的答復》((1990)國土函字第97號)中亦明確,原宅基地使用者未經依法批準通過他人出資翻建房屋,給出資者使用,并從中牟利或獲取房屋產權,是屬“以其他形式非法轉讓土地”的違法行為之一。
  根據法律規定,法院認為,農村宅基地屬于農民集體所有,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓。宅基地使用權是集體經濟組織成員享有的權利,與特定的身份關系相聯系,非本村集體經濟組織成員不能取得或變相取得該村宅基地使用權;農村房屋附著在宅基地上,與宅基地具有不可分離性,在“房地一體”的格局下,買賣農村房屋必然涉及農村宅基地使用。綜上,馬某并非北京市通州區西集鎮馬坊村集體經濟組織成員,無權享有該村宅基地使用權,亦不能通過交易方式取得該村農村房屋所有權,故韓某與馬某于1998年5月2日就訴爭房屋簽訂的《立約》因違反法律禁止性規定而屬無效。
  關于訴訟時效,《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第一條規定“當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯,但對下列債權請求權提出訴訟時效抗辯的,人民法院不予支持:(一)支付存款本金及利息請求權;(二)兌付國債、金融債券以及向不特定對象發行的企業債券本息請求權;(三)基于投資關系產生的繳付出資請求權;(四)其他依法不適用訴訟時效規定的債權請求權。本條司法解釋明確了訴訟時效適用的范圍為債權請求權。確認合同無效并非債權請求權,故其不適用訴訟時效的規定。法院對于被告主張原告起訴超過訴訟時效的辯解意見不予采信。另外需要說明的是,現通州區尚未有房屋相應的區位補償價的補償標準,關于合同無效后的法律后果,雙方可待條件符合時另行主張。
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